纽约的分区决议（Zoning Resolution）决定了每一块地能盖什么、盖多大、盖多高。同一条街上，两块看起来差不多的地，可建面积可能相差一倍——因为分区、地块宽度、转角位置或特别区规定不同。
HUAN Architect 的分区可行性分析，是很多业主和开发商在买地、谈价、扩建之前的第一步。一份清楚的分析报告，可以帮您避免买到“盖不了”的地，也能在谈判时有理有据。
分区分析报告包含的内容
- 地块基本信息：分区、地块面积与尺寸、是否转角、现有建筑面积
- 容积率（FAR）与最大可建面积，住宅、商业、社区设施分别核算
- 允许用途与最大户数（Dwelling Unit Factor）
- 前、侧、后院要求与建筑覆盖率、最大高度与退缩
- 停车要求及 City of Yes 新规下的调整
- 特别区、地标区（LPC）、洪水区、内含式住房（Inclusionary）等叠加限制
- 体块示意与可建方案初步建议
City of Yes 带来的变化
2024 年 12 月，纽约市议会通过了 City of Yes for Housing Opportunity，这是数十年来最大规模的住宅分区改革。对于皇后区业主与开发商，值得关注的变化包括：
- 许多地区放宽或取消了新建住宅的最低停车要求；
- 允许在符合条件的一、二家庭住宅地块增设附加住宅单元（ADU）；
- 在公共交通附近与商业走廊周边，允许适度增加住宅规模；
- 对提供可负担住房的项目给予额外面积奖励。
新规条文细致且有适用条件，过去的估算方法可能已经过时。我们会按现行条文逐项核算，而不是套用旧经验。
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分区可行性分析常见问题
分区分析要多久？
资料齐全时，一般地块数个工作日内可以给出初步结论；涉及特别区或复杂叠加限制的，需要更长时间。
没有买地也可以做分析吗？
可以，而且最好在出价前做。只需提供地址或 Block/Lot 编号。
分析结果可以用来报批吗？
分区分析是正式报批图纸中“分区计算表”的基础，后续若委托我们设计，前期分析工作会直接延续使用。
